캐나다에 살고 있고, 한국에 있는 집을 팔 경우 부동산 양도소득세는??

캐나다에 거주중이고, 한국에 소유한 집이 있을 때, 집을 매도한 경우에 대한 양도소득세 기준 및 비과세 대상 여부 등에 알아본다. 양도소득세에 대해 알아보기 이전에 사전에 알아야할 지식이 있다. 거주자 및 비거주자의 정의에 대해 먼저 알아야합니다. 거주자 및 비거주자 여부에 따라, 양도소득세 비과세 대상이 될 수 있고, 양도소득세에 적용되는 세율과 혜택이 다르다. 

거주자 및 비거주자의 정의

거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말한다. 비거주자란 거주자가 아닌 개인을 말한다(소득법 §1의2①)

거주자와 비거주자 판정

가. 주소와 거소의 판정

  주소는 국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정한다(소득령 §2①).

  거소는 주소지 외의 장소 중 상당기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활관계가 형성되지 아니한 장소로 한다(소득령 §2②).

나. 국내에 주소를 가진 것으로 보는 경우

  국내에 거주하는 개인이 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 국내에 주소를 가진 것으로 본다(소득령 §2③).

   ① 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 통상 필요로 하는 직업을 가진 때

   ② 국내에 생계를 같이 하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여

       183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때

다. 국내에 주소가 없는 것으로 보는 경우

  국외에 거주 또는 근무하는 자가 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때(소득령 §2④)

라. 외국 항행 선박 또는 항공기 승무원의 주소

  외국을 항행하는 선박 또는 항공기의 승무원의 경우 그 승무원과 생계를 같이하는 가족이 거주하는 장소 또는 그 승무원이 근무기간 외의 기간중 통상 체재하는 장소가 국내에 있는 때에는 당해 승무원의 주소는 국내에 있는 것으로 보고, 그 장소가 국외에 있는 때에는 당해 승무원의 주소가 국외에 있는 것으로 본다(소득령 §2⑤).

마. 해외현지법인등의 임직원 등에 대한 거주자 판정

  거주자나 내국법인의 국외 사업장 또는 해외현지법인* 등에 파견된 임원 또는 직원이나 국외에서 근무하는 공무원은 거주자로 본다(소득령 §3).

* “해외현지법인” 이란 내국법인이 발행주식총수 또는 출자지분의 100%를 직접 또는 간접 출자한 경 우에 한정

거주자 또는 비거주자가 되는 시기

가. 비거주자가 거주자로 되는 시기(소득령 §2의2①)

① 국내에 주소를 둔 날

② 국내에 주소를 가지거나 국내에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날

③ 국내에 거소를 둔 기간이 183일이 되는 날

나. 거주자가 비거주자로 되는 시기(소득령 §2의2②)

① 거주자가 주소 또는 거소의 국외 이전을 위하여 출국하는 날의 다음 날

② 국내에 주소가 없거나 국외에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날의 다음 날

거주기간의 계산

가. 일반적인 거주기간 계산

  국내에 거소를 둔 기간은 입국하는 날의 다음 날부터 출국하는 날까지로 한다(소득령 §4①). 국내에 거소를 둔 기간이 1과세기간 동안 183일 이상인 경우에는 국내에 183일 이상 거소를 둔 것으로 본다(소득령 §4③).

나. 국내에 거소를 둔 개인의 일시적 출국기간

  국내에 거소를 두고 있던 개인이 출국 후 다시 입국한 경우에 생계를 같이 하는 가족의 거주지나 자산의 소재지 등에 비추어 그 출국목적이 관광, 질병의 치료 등으로서 명백하게 일시적인 것으로 인정되는 때에는 그 출국한 기간도 국내에 거소를 둔 기간으로 본다 (소득령 §4②).

다. 재외납세자의 일시적 입국기간

  재외납세자가 입국한 경우 생계를 같이 하는 가족의 거주지나 자산소재지 등에 비추어 그 입국목적이 사업의 경영 또는 업무와 무관한 것으로서 단기관광, 질병의 치료, 병역 의무의 이행, 친족 경조사 등의 사유에 해당하여 그 입국한 기간이 명백하게 일시적인 것으로 입국사유와 기간을 객관적으로 입증하는 경우에는 해당기간은 국내에 거소를 둔 기간으로 보지 아니한다(소득령 §4④, 소득칙 §2)

양도소득세 계산 방법

   거주자와 비거주자의 세액계산 방법은 동일하다. 단 비거주자의 경우 1세대1주택 비과세 혜택이 배제되거나 일부 감면 혜택을 적용받을 수 없다. 양도세 결정세액은 양도가액에 취득가액을 제하고 각종 공제 등을 뺀 금액에 세율 등을 곱해 산출한다.

※ 계산 방법
   ① 양도가액-취득가액-기타 필요경비 = 양도차익
   ② 양도차익-장기보유특별공제(10~30%) = 양도소득금액
   ③ 양도소득금액-소득감면-기본공제(250만원) = 양도소득과세표준
   ④ 양도소득과세표준 × 세율(6~42%) = 산출세액
   ⑤ 산출세액-감면세액-세액공제 = 결정세액

2021년 부터 적용되는 양도소득세 기본세율(과세표준)

과세표준	세율
1,200만원 이하	6%
1,200만원~4,600만원	15%
4,600만원~8,800만원	24%
8,800만원~1.5억원	35%
1.5억원~ 3억원	38%
3억원~5억원	40%
5억원~10억원	42%
10억원 초과	45%

 

비거주자의 1세대 1주택 양도소득세 비과세

  1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정은 원칙적으로 양도자가 양도일 현재 소득세법상 거주자인 경우에 한정하여 적용한다.

  다만, 1세대가 출국일 및 양도일 현재 1주택을 보유한 경우로서 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국한 후 출국일(현지이주의 경우는 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날)부터 2년 이내에 당해 주택을 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 양도가액 9억원 이하에 상당하는 양도차익에 대하여는 양도소득세가 비과세 된다.
  1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정은 원칙적으로 양도자가 양도일 현재 소득세법상 거주자인 경우에 한정하여 적용한다. 다만, 1세대가 출국일 및 양도일 현재 1주택을 보유한 경우로서 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국한 후 출국일(현지이주의 경우는 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날)부터 2년 이내에 당해 주택을 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 양도가액 9억원 이하에 상당하는 양도차익에 대하여는 양도소득세가 비과세 된다.

 

비거주자의 장기보유 특별공제 혜택

  보유기간이 3년 이상인 일반부동산(토지·건물)을 양도하는 경우에 장기보유 혜택을 받을 수 있다.

비거주자의 경우에는 비록 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유 하더라도 1세대의 1주택(거주자)에 대한 공제율(최고 80%)을 적용하지 않고, 일반부동산(거주자/비거주자)에 대한 공제율(최고 30%)을 적용한다(2010.1.1. 이후 양도분부터 적용).

 

국세청 홈택스 양도소득세 간편 계산 가능

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<도움이 될 만한 영상자료>

국세청에서 제공하는 해외납세자가 알아야할 세금 상식